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离石区美景华庭小区：“膨胀”的业主自治

2011-12-09 20:29来源：山西电视台

　　业主状告物业不是什么新鲜事，可如果调个个儿，物业公司要告业主，那可就新鲜了。最近，吕梁市离石区美景华庭小区的物业公司就打算状告小区的业主委员会。　　　　
　　2011年11月28日，在时隔一年半之后，吕梁市离石区美景华庭小区的原物业公司建春物业有限公司的总经理耿建春回到了阔别许久的办公室。就像面对分别许久的老友一样，耿建春整理着自己和这些物件曾经的记忆。耿建春的吕梁市建春物业有限公司注册于2007年8月24日，具有物业管理的二级资质，2009年6月7日，吕梁市住宅合作社新建小区项目部与建春物业签订了一份前期物业管理委托合同，吕梁市住宅合作社新建小区项目部委托建春物业对美景华庭小区15000平米的建筑范围进行为期三年的前期物业管理。然而，正当耿建春踌躇满志准备大干一番的时候麻烦来了。
　　隔离栏还未交工使用就被撬了，耿建春说，隔离栏被撬的原因是有个别人不愿意交钱，但当初，他们是本着自愿原则的，其实对业主来说很合算，1个车位使用年限70年，交8000元，1年平均才是100出头，1天才不过两三毛钱，可惜好事没办成，而且打那以后，耿建春的物业公司就和个别业主因为收费的问题一直磕磕绊绊，直到2010年6月初，小纠纷升级成了大交锋。业主委员会的成立按理说对小区是件好事，可自打从成立那天开始，就步步紧逼，半个月时间便连发6份通知，并声称要取代耿建春的物业公司，实行业主自治。
　　王峰，吕梁市建春物业有限责任公司法律顾问。这是业主委员会成立后发出的第一个声明，它以通知的方式发出，措词强硬，看起来很给业主们作主。然而，几天之后的2010年6月19日，业主委员会又发出了一份声明，明确提出要代收下半年的物业管理费。2010年6月20日，业主委员会再发第三份通知，通知的内容为“经业主委员会研究决定，前期建春物业公司服务合同到期后终止合同，从2010年6月25日开始交接，小区实行物业管理业主自治”，并用黑体标明。而耿建春说，他当时续建的小区部分工程项目还未完工结算，不存在终止前期物业服务合同的条件。然而，业主委员会并未理会，单方执意接交，并开始实行业主自治。
　　作为建春物业的法律顾问，王峰的话难免会带有倾向性。那么到底什么是业主自治？自治的范畴包括哪些？美景华庭业主委员会的自治行为是否超出了相关法律法规所规定的界线呢？
　　国务院颁布的《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：一，召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；二、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；三、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；四、监督业主公约的实施。
　　虽然建春物业公司服务合同还未到期，可怎奈业主委员会自治心切，2010年6月22日，一天之内加急连发三份通知，其内容俨然业主委员会已经进入物业管理的角色，并开始工作，在所有通知发出后的第5天，也就是2010年6月27日，业主委员会召开了一个据说是有政府职能部门参会的交接大会。那么，这些与会者在这次交接大会上到底扮演什么角色呢？记者来到了吕梁市房地产管理局。这些扮演中介人的角色，几乎没有影响会议的进程，任凭建春物业公司怎样为自己辩解，会议最终以业主委员会业主自治的结果落了锤。
　　当时，业主委员会声称是暂时接管，可是一年半过去了，悬挂在美景华庭小区院内的这块业主委员会物业办公室的招牌告诉我们，这里的物业管理者依然是业主委员会。那么，业主们对业主委员会的业主自治感受又如何呢？在采访中，记者明显感到业主们对谈及这个问题似乎颇有戒心，一度使采访无法进行，无奈记者以聊天的名义找到几位业主，让人吃惊的是，业主对这个业主自治其实颇有微词。业主们认为，既然业主自治，就应该是业主们自个儿当家作主，业主委员会真正成为业主的当家人，然而在费用方面，美景华庭的业主委员会却与物业公司收的一样，却又不像物业公司那样上交税收，承担风险责任，这让许多业主们很不理解。于是，一些业主做出了过激举动。
　　事实上，这些拒缴相关费用的业主在一年多前，当业主委员会要取代建春物业的时候，他们中好多人都是投赞成票的。如今，却为什么又不支持业主委员会的自治行为了呢？采访中，记者见到了一个多月前曾经在任的业主委员会副主任，因为无法忍受业主委员会的某些做法，所以辞职不干了。据这位业主委员会副主任说，杜士昌和贾建全就是始终操纵业主委员会的领头人，那么，这两个人又是凭什么坐上业主委员会领头人的位置呢？如此物业管理，让业主们逐渐对这个业主委员会的能力以及当初承诺的愿景提出了质疑。那么，这两个人根本用意又是什么呢？（同期略）
　　美景华庭业委会执意业主自治的根本用意是什么，我们不得而知，但从其自行管理物业并收取费用的行为来讲，按照物权法和《物业管理条例》的有关规定，业委会有权解聘物业公司，但这并不意味着就可以自行管理物业，并且来收取费用，因为物业管理企业需要相关的资质，其收费项目及收费标准均需要经过物价部门的批准，而业委会没有经营权，又没有物业管理资质，如果收取物业管理费，很可能就违反了价格管理、工商、税务、劳动等法律规定。

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